不動産売却の際に交わす媒介契約の種類

本日は土地や建物の売却を不動産会社に依頼する時に締結する、「媒介契約」について解説いたします。

媒介契約って何？

媒介契約とは、不動産を売りたい人や買いたい人と不動産会社が締結する契約で、不動産取引の成立に向けて活動する為の契約です。媒介契約の締結で費用が発生する事はありません。

媒介契約の3つの種類

媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3つがありますが、ここでは不動産を売りたい人（売主）と不動産会社における違いを見ていきましょう。

売主側からは「他の不動産会社にも頼めるか」「自分で買主を見つけられるか」の違いがあり、不動産会社側からは「指定流通機構への登録義務があるか」「活動状況の報告義務があるか」の違いがあります。

指定流通機構って何？

指定流通機構とは、国土交通大臣から指定を受け運営されている不動産情報のネットワークで、通称「レインズ」と呼ばれています。レインズに登録する事で全国の不動産会社に情報が開示され、早期の買い手発見に繋がります。

媒介契約ごとの違い

各媒介契約の違いは次のようになります。

	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
他の不動産会社への依頼	できる	できない	できない
自分で買主を見つける	できる	できる	できない
指定流通機構への登録	登録の義務なし	7日以内に 登録する義務あり	５日以内に 登録する義務あり
活動状況の報告	報告の義務なし	2週間に1回 報告義務あり	2週間に1回 報告義務あり

専任媒介契約のススメ

このようにそれぞれ違いがあるのですが、私たちは「専任媒介契約」をおススメしています。

その理由として、

• レインズへの登録が必須の為、「囲い込み(※1)」と呼ばれる業者の情報閉鎖を防げる。
• 状況報告が必須の為、問合せ状況等が把握できる。
• 窓口が1社なのでやり取りや連絡がスムーズに行える。
• 不動産会社に責任感が発生し、看板設置や広告活動に労力をかけられる。
• 知り合いや紹介など、自分でも買主を見つけられる。

などがあげられます。

一般媒介のほうが色んな不動産会社に頼めるからいいように思えますが、専任媒介であればレインズに登録し全国の不動産会社に情報が開示されるので、一般媒介で数社に頼むよりも買い手を探す不動産会社は圧倒的に多くなります。

（※1）囲い込みとは、１部の心無い業者が行っている売主側と買主側の両手取引を狙った情報閉鎖行為で、近年は国も問題視して規制を強化しています。

不動産会社の見極め方

ただし専任媒介を結ぶ不動産会社が、「どのような情報の出し方をしているか」はしっかり確認しましょう。物件の細かい情報はもちろん、図面や写真をきちんと掲載しているかがポイントになります。

不動産会社の営業マンは、レインズにある程度細かい情報が載ってないとお客様の希望に近い物件か判別できず、問合せすらされない可能性があります。

なかには所在地すら掲載せずに、到底本気で買い手を探しているとは思えない業者もあるので、検討している不動産会社の担当者に、「レインズでは細かい情報を記載した物件資料を載せていますか？」と聞いてみましょう。

「はい！当社は分かりやすい資料も掲載しています！」と答える不動産会社なら安心して任せていいでしょう。もちろん千人もそう答えます＾＾

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